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房企业绩分化明显 贷款向优质资源进一步集中

发布日期:2014-07-07 11:41 来源:金融时报 作者:杨洋
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    从部分房企目前已公布的半年报数据来看,房企业绩分化已日趋明显。与此同时,记者从某商业银行了解到,近日开始,该行已对房地产开发贷款实行限额控制,部分风险较高的城市将暂停新增房地产开发贷款的审批。此外,还将在原有“名单制”基础上进一步提高房企贷款准入门槛。

  从上述规定不难看出,在房地产市场进一步分化和降温的大背景下,银行贷款更多向大型房企集中,小型房企融资难度加大。

  贷款向大房企、安居工程集中

  作为房企的主要融资渠道,受政府加强对“影子银行”治理的影响,银行房地产开发贷款出现了较快下滑。根据中国银行《2014年三季度经济金融展望分析报告》提供的数据显示,1月至5月银行开发贷款同比增长16.5%,比一季度回落3.9个百分点。

  上述商业银行相关部门负责人证实,全面压缩房地产开发贷款的同时,要进一步降低中小开发企业、商业用房开发融资在房地产融资中的占比。他解释说,满足“名单制”准入门槛的房企数量减少,贷款已越来越多地集中于全国前十强房企。同时,贷款投放项目也有明确限制,更多以普通住宅和保障性安居工程为主。

  事实上,即便是已与银行签订贷款合同的大型房地产开发企业,也极有可能遭遇银行“反悔”。记者从相关渠道获悉,部分银行已开始对曾审核通过的项目进行重新审核,在确认风险确实可控的前提下,才会承诺放贷。某商业银行负责人表示,重新审核后的项目,一部分会被拒绝放贷,即便是审核通过的项目,贷款额度也会被减少。

 

  相对于中小房企,大型房企虽然获得银行贷款的几率较大,但随着投资及销售增长放缓,房企到位资金持续回落,且大幅低于同期投资开发增速,开发商整体融资环境均不乐观。相关数据显示,1月至5月,房地产累计投资3.07万亿元,同比增长14.7%,比一季度回落2.1个百分点,为2010年以来最低增速;房地产企业到位资金同比增长3.6%,比一季度回落3个百分点,其中,定金及预收款下滑较快,比一季度回落4.8个百分点,这主要是受销售放缓导致。

  个贷无明显加强

  建行海淀某支行客户经理向记者介绍,目前,首套房利率政策与此前保持一致,即个别优质客户可享受一定优惠幅度的利率。

  记者了解到,在北京,对于首套房房贷,除建行外,尚有中行、中信银行、招商银行可申请到首套房房贷利率9折优惠,不过均有较为“苛刻”的条件,比如优惠仅针对某房地产中介公司提供的客户等。而对于二套房房贷,目前各家银行基本都执行基准利率1.1倍至1.2倍、首付7成的信贷政策。

  虽然购房者大多感觉个人按揭贷款,特别是个人首套房按揭政策调整不明显,但实际上,受监管部门“加强首套房信贷支持”等政策的影响,个人房贷紧张情况还是得到了一定程度的缓解。

  《报告》提供的数据显示,个人按揭贷款降幅有所收窄,5月同比下跌1.2%,跌幅比前4个月收窄1.9个百分点。

  对于个人按揭贷款未能由跌转升,有专家表示,受政策调控延续影响,居民观望情绪增加,无贷款需求;个人首次置业者信贷需求虽被纠偏,但银行仍持谨慎态度。如某行相关负责人就表示,部分房价下降较大的城市,仍将会继续采取提高首付比例、提高贷款利率等提高贷款门槛的方式进行限制。

  虚假按揭情况的增加也令银行在支持个人房贷上有所顾虑。某银行负责人透露,为缓解融资困境,部分中小开发商采取欺诈手段套取银行贷款。有购房者向记者透露,从审贷到放贷环节,有多达3位客户经理向他核实贷款用途。对此,该负责人解释说,这是为警惕批量办理按揭贷款,因为这种情况极有可能是不符合贷款资质的开发企业在利用亲友骗取银行贷款。

  房贷政策或将持续

  《报告》指出,下半年,受政策调控延续、居民观望情绪增加、三四线城市库存攀升、房地产商资金压力加大等因素影响,预计全国房地产市场调整仍将继续。但是,随着个人首次置业者信贷需求得到及时纠偏,不同城市差异化调控政策的出台以及房地产市场增长的中长期动力未变,房地产市场将呈现降中趋稳的“软着陆”态势,大幅调整的可能性较小。

  从一些银行机构反馈的信息来看,调控期内,银行放松房地产贷款的可能性几乎为零。某银行负责人表示,房地产贷款存量尚在进一步调整中,会稳步发展房地产融资业务。存量压降的贷款规模将被银行用于收益更高的房地产债券投资部分。

  对于房地产调控下一步可能会采取的措施,有专家分析认为,抑制房地产价格持续上升,避免房地产泡沫,目前正处在关键阶段,房地产调控有必要保持调控政策基调不变。根据市场变化,当前要有保有压。继续加大对首套房的信贷支持,增强中小套型普通商品房和共有产权住房的供给,对供需矛盾突出的一线及部分二线城市继续遏制投机性需求,坚持“限购限贷”政策;维持二、三线城市房地产调控政策基本不变,更好地发挥市场的调节作用。

 

 

 

 

 

 

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